特殊用地政策，主要是针对特定时期、特定任务、特定地区、特定行业等或为解决一些难题出台的政策规定，也就是俗称的“开口子”。特殊用地政策，一般有一定的时限和范围，有的属于短期支持性政策，有的没明确时限规定，而且经常调整变化，也有一些特殊政策不公开。

  目前国家层面特殊用地政策相对来说还是比较集中的文件大多数表现在《自然资源要素支撑产业高水平发展指导目录（2024年本），还有一些散见于别的文件中。

  2023年9月，自然资源部印发《关于切实做好保障性住房用地供应分类调整完善住宅用地有关政策的通知》提出：在城市郊区等不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域，优化规划用地指标，停止执行住宅项目单套住房建设面积不高于144平方米、容积率不能低于1.0的供地标准。

  2024年12月2日，自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高水平发展指导目录（2024年本）》（自然资发〔2024〕273号）

  一是废止了原《限制用地项目目录（2012年本）》中的“住宅项目容积率不能低于以下标准：1.0（含1.0）”和“大套型住宅项目（指单套住房建设面积超过144平方米的住宅项目）”两条规定。

  二是将原《禁止用地项目目录（2012年本）》中的“别墅类房地产开发项目”修改为：“别墅类房地产开发项目，包括私家庄园等”。

  按原地类管理，属于特殊用地政策，是指涉及占用农用地、未利用地的，不需要办理征收转用手续。

  2024年12月2日，自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高水平发展指导目录（2024年本）》（自然资发〔2024〕273号），规定以下项目可按原地类管理：

  1.光伏发电项目的光伏方阵在避让耕地、生态保护红线、历史背景和文化保护线、特殊自然景观价值和文化标识区域、国家沙化土地封禁保护区、有原生植被覆盖和土壤结皮的草原、天然林地以及其他不合乎条件的林地等前提下，使用未利用地或农用地（河道、湖泊、水库除外），不改变地表形态。

  3.自驾车旅居车营地的特定功能区，使用未利用地，不改变土地用途、不固化地面。

  4.经市县发展改革、住房建设、农业农村、文化旅游等部门认定为仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施，相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与环境景观、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施。

  5.依据国土空间规划在矿山修复后的土地上发展旅游产业，建设观光台、栈道等非永久性附属设施，不占用永久基本农田、不破坏生态环境、自然景观和不影响地质安全。

  补充：对架空电力线路走廊（包括杆、塔基础）和地下电缆通道占地，原则上不办理农用地征收转用，只作一次性经济补偿，也属于按原地类管理。

  按原用途和权利类型使用土地，属于特殊用地政策，是指利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的，可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形，作为过渡期支持政策，以5年为限。过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。

  2024年12月2日，自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高水平发展指导目录（2024年本）》（自然资发〔2024〕273号），规定以下项目可享受过渡期支持政策，按原用途和权利类型使用土地：

  （1）低效用地再开发试点城市，利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业。

  （2）利用旧厂房、仓库提供符合全域旅游发展需要的旅游休闲服务，包括发展露营旅游休闲营地项目建设等，以及利用文物建筑、历史建筑、旧厂房、仓库等存量房产、土地或生产装备、设施发展文化产业和旅游业。

  （3）利用存量房产和土地资源发展新业态、创新商业模式、开展线上线下融合业务，以及建设电子商务快递物流项目。

  2.传统工业公司转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展。

  3.原制造业企业和科研机构整体或部分转型、转制成立独立法人实体，从事研发设计、勘察、科技成果转化转移、信息技术服务和软件研发及知识产权、综合科技、节能环保等经营服务。

  4.依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心构建的开放共享互动创新网络站点平台，利用现有建设用地建设的产学研结合中试基地、共性研发技术平台、产业创新中心。

  5.企业将旧厂房、仓库改造成文化创意、健身休闲场所，以及利用工业生产厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施。

  6.闲置商业、办公、工业等用房作必要改造用于举办医疗机构，以及利用城镇现有空闲商业用房、厂房、校舍、办公用房、培训设施及其他设施提供医养结合服务。

  2023年9月5日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，提出：对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，经批准后进行置换，依法办理登记。

  2024年12月2日，自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高水平发展指导目录（2024年本）》（自然资发〔2024〕273号）规定：对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发商业市场等流通业用地以及工业项目符合国家产业政策的，在收回原国有建设用地使用权后，为原土地使用权人安排用地。

  此前，《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（〔2011〕38号）规定：对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发商业市场等流通业用地、工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，经批准能协议出让方式为原土地使用权人安排用地，有土地使用规定要求的，应按标准安排同类用途用地。

  2024年12月2日，自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高水平发展指导目录（2024年本）》（自然资发〔2024〕273号）规定：农产品批发商业市场作为经营性商业用地，土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场工业用地地价水平、所在区域基准地价等确定出让底价。

  此前，《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（〔2011〕38号）规定：农产品批发商业市场用地作为经营性商业用地，应严格按照规划合理地布局，土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。

  《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）提出：对农村村民住宅建设占用耕地的，县级自然资源主管部门要通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径统一落实占补平衡，不得收取耕地开垦费。（来源：自然微论坛）

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