土地一级开发的收益率，有可能达到，从百分之十几到百分之上千。目前，对于任何行业来说，这个收益率都是遥不可及的。

  为什么我们从始至终强调，片区开发项目中必须含有土地一级开发？为啥说，未包含土地一级开发的库外大型基建项目，不可能合规操作？就是这个道理。

  比如，我们常见的园区开发项目中的标准化厂房建设项目，假设需要一百亿的基础设施建设，

  相比起来，标准化厂房那玩意挺便宜的，一两千就一平方米，10-20亿能盖一百万平方米，一百万平方米厂房老大了，剩余利润假设编到一个亿，这样的假项目得编一百个，才能编出一百亿利润来搞当地需要的基础设施建设，那就是一百平方公里厂房，要是真这么编的话，有没有有几率会成为全世界最大厂房项目？都能成功招商引资的话，会不会造成美元、欧元汇率暴跌，会不可能影响国际稳定？

  由于土地财政存在着众所周知的缺点，比如说土地资源稀缺性进而土地财政的长期不可持续性，对二三产业的挤出影响等等，学者们在很早以前就开始了对于土地财政替代问题的研究，并且提出了人力资源替代、营商环境替代等多种积极方案，但是由于架构很复杂，试点工作难度很大，资金可融性不太理想，所以目前也没有进展；学者们也曾经探讨了税收替代等一些消极方案，但是由于这些消极方案造成税负压力太大，不可行，所以，很快就被放弃了。

  因为土地财政所占的比重太大，对于过去，他承担了偿还债务的责任，对于未来他承担了基础设施建设的责任。同时，它的地位又具有无法替代性，因此在可预见的5-8年之内土地财政不可能退去。如果一定要说渐退的线年以上应该是比较理性的考虑。

  由于土地财政的负面效应，所以我们很少能够在官宣文件里看到国家对于土地财政的鼓励和支持。

  不过，从2020年发布的要素文件(《中央 国务院关于构建更完善的要素市场化配置体制机制的意见》)第一部分要素就强调土地要素和近半年来一直强调的房地产支柱产业等等提法，能清楚地看到国家对于土地财政中短期无法替代的准确判断，从近半年多来的救市政策走向，也能清楚地领会到，国家不可能放任土地财政支柱的倒塌。

  因为那将可能带来对金融系统的一系列冲击，是没办法承受的，危及整个金融系统的稳定，关系到国家民族发展甚至于危及到生死存亡，好在主管部门对这一问题的判断是非常清醒、准确的。

  地方政府不具备参与市场化竞争领域的决策执行机制和人力资源构成。这不是哪个人的能力问题，而是制度设计使然，地方政府最不可能、也最不应该具备的能力，就是对市场化业务领域投资的判断能力。这种劣势，不是通过对引进人才、平台公司混合所有制改革等等皮毛措施就能够弥补的。

  我们刚刚从热衷于搞计划投资办企业的经济泥沼中挣脱出来几十年，就不要再跳回去了。

  七公也曾参加过省级和市级单位牵头发起的产业基金工作，总体上的感觉，越是高层级政府主管部门，对于产业导向大方面的把握就越准确，但也比较宏观，资金运用也越倾向于撒芝麻盐；另一方面，越是基层的区县乡镇政府，在产业方面的决策能力就越贫乏，不能准确判断市场化项目的投资趋势。

  七公有个前任，二十多年前曾决策在南非某地投资建了一个拖鞋厂，鞋厂建完开始销售了才发现，TM这鬼地方有90%的人压根儿就不穿鞋，更别说拖鞋了，还不如赌博了属于是。

  政府的归政府，企业的归企业。作为一级政府，老老实实地做好基础设施建设，打造过硬的投资硬件环境，培育磨炼投资软件环境，不是挺好的么，为什么非要把老百姓的钱投到市场之间的竞争环境当中去霍霍呢？投资就像生娃，生的时候，都认为这个孩子将来有很大的可能性成为爱因 斯坦，长大以后就懂了，和大家一样，都是，爱玩 死懒。

  大约在十年前，七公就经常接到猎头介绍的一家太阳能电池企业offer的电话，项目计划的工作结构是这样的：总投100亿，企业投7亿设备，政府投14亿现金，其余79亿去融资。

  先不说你那个设备值不值7亿，也不考虑不良后能不能处置，我政府的14亿取之于民用之于民的真金白银，是不可能投入到政府不了解风险的市场之间的竞争行业当中去的，政府不是做这个行当的。退一万步说，即使项目论证成功了，我也只可能投14亿标厂免费给你用，一旦你项目破产了，这14亿标厂还是我的，国有资产还在。

  对方没同意，还说在全国多少个项目云云，两三年后暴雷了，全国暴的那种，再就没有然后了。

  我们研究了这么长时间的土地财政替代问题，从来就没考虑过，甚至听说过，股权财政。

  原因之一是目前对于国企的投资，还不宜考虑到反哺财政的问题，——我们的国企还没那个能力。

  从社会主义初级阶段的论断上来看，在整个社会主义初级阶段里面，我们的国企都是处在成长过程中的小幼苗。

  更加重要的原因是财政和股权是相对立的两个概念，财政实行的是收支两条线的管理制度，是不能够按照股权来分配财政收入的。财政收入不能在政企之间按比例或者股份分配，这是财政收支管理的一个基本原则。

  我国还处于社会主义初级阶段，总体上来说，我们的企业还处于实力比较弱、技术水平比较差、管理上的水准比较低的情况，如果跟我们自身的发展过程相比，我们的企业可能成长的很快，有很多企业都成为了世界500强，但是跟反哺财政这个目标相比，我们的企业至少还需要再壮大100倍。

  二者相差不是差一个量级、两个量级的问题，而是差一个维到两个维的问题，是一维供给对三维需求的关系。用国企收益来反哺财政是会遭到降维打击的，还得降两个维。

  我们的上市公司都是市场化企业当中的佼佼者，常年浸泡在股票市场的朋友们，可以思考一下哪个上市公司有实力，能支持一下地方政府的基础设施建设？无论多么大的公司，通常的情况是利润多大都不够继续发展所需要的，还反哺财政？

  实际上，不单单是国企的利润不足以反哺财政用以进行基本的建设，任何市场化项目的收益，都不足以满足地方财政的基建需要。

  不能用项目市场化收益反哺财政收入，是七公片区开发多年以来一贯坚持的观点。造成所谓的市场化“永动机”必然失败的原因是多方面的，一种原因是市场化项目处于平均利润状态，不足以覆盖基建投入，另一方面是法律禁止对于纯粹市场化项目与公益性建设的捆绑，而放开能够与公益性建设捆绑的类型，却均属严重亏损状态；而对于有高额收益的土地出让等行政环节，法律也禁止通过捆绑向企业输送利益。

  前些年我有个学员，对此一直忿忿不平，坚持说，七公，我就有这种能力，一手抓行政工作做好资金筹集，另一手抓市场化项目获取收益。我说我不否认你有可能有这种能力，但是99.99%的人没有这种能力，至于你，我也不认为你是项目真的能成功，你可能是入错行了，你要是真有这个能力去给马云打工，年薪过亿不是梦，何必待在平台公司屈才呢。别人一手都硬不起来，就你能两手都要硬，咋不上天尼。

  市场上有一种挺搞笑的思路，而且传讹甚广，“国企资产是当前政府部门除了国有土地资产之外的最大一块资产了，如果通过提质增效，若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点，则就有3万亿元收益增加，基本能弥补土地财政消减带来的收入缺口。”

  问题是，这玩意不是每年都能提高1%的，就像世界纪录不是能够每年提高1%的；反证法的说，如果中国国企利润率线年之内，利润率争取保持在30%左右，中国就能收购全地球，100年之内就能称霸全宇宙，咱是三体看多了,看反了么？叶老师又要拯救人类了么？

  在政信领域，七公也一直推崇“股权融资”，不过，我们所说的“股权融资”or“债权融资”，指的是对于投资人来说的：

  对于地方债、PPP等借债类资金筹集方式，造成地方政府承担刚性或相对刚性支出责任的资金筹集方式，属于借债类方式，从投资人的角度来说，它属于一种“债权融资”，它造成了地方政府的债务。

  对于片区开发等融资类资金筹集方式，地方政府并不承担刚性支出责任，当片区开发项目产生了足够多的财政收入时，财政即有责任义务依约向社会资本投资人付款，地方财政则享有项目产生的超出协议约定款项之外的剩余财政收益，反之则反是，社会资本投资人对于项目的投资，相当于是一种处于优先地位的股权投资，——项目有收益，则投资有回报，据此，我们将其归类为“股权融资”。

  无论如何，都跟地方政府对外的股权投资不贴边。我们常给有些冥想者一个称号，叫“可乐专家”，可乐专家经常冥想的思路是：“上甘岭战士没有水喝，那他们能够喝点儿可乐呀”。

  基础设施建设领域，经历了二三十年的实践摸索和理论总结，已经不存在什么凭空臆造新模式新方法的可能性了，政信工作者第一步是要的是一个本本分分的工作态度：小规模项目，就合规地采取地方债、PPP等方式；大规模项目，就合规地采取片区开发模式，别无他法。

  数据资产，就像一个人的名字一样，依照主管部门的相关规定，我们应当把它看做是资产，并且应该珍惜和保护它，但距离这种“资产”能赚钱带来财政收入，甚至于能给基建融资，对于绝大多数情况来说，还有很遥远的路要走。

  数据资产主要面临：(一) 加工成本不确定、(二) 可售比重不确定、(三) 销售行为有风险、(四) 出售的收益不稳定等几大方面的障碍。

  详细内容可以参阅替代土地财政? 数据资产引领基建融资? 专业的人建议: 早晨尽量不饮酒。

  如果说“股权财政”、“数据财政”还有一丢丢理想主义色彩的话，那么靠发债来支持财政的说法，就纯粹是满满的恶意了。无论是股权，还是数据，它们至少指向了新的生产力，标记了新的增加值GDP，这些说法不成立的原因，只是因为股权和数据所代表的增加值太少了，不及土地财政的万分之一，所以不解决任何实际问题。

  ——你花了3个月假装用数据资产借来的300万，区长听汇报的两小时里，财政预算支出就花掉1000万，——区长压根就没工夫听忽悠那3个月假装骗来300万的事。

  然而，到了鼓吹发债支持财政这一步，就绝对没新的生产力产生了，产品还是那么多，发债，完全不能促使财政获得新的收入。压根就没有“发债财政”这个词。

  无论是地方政府、平台公司、社会资本、金融机构、咨询机构，还是审批、监管部门，没有人不知道大规模片区开发中的大比重市场化收入是假的：如我们在新机制下35和47号文扯下了伪片区开发的哪块遮羞布?中所说的那样，不可能有任何市场化收入，能够覆盖几十、上百亿的大规模片区开发投资项目。

  我们所常说的是，包含别的财政收入和市场化收入，不是不能跟土地出让收入相比，而是不能跟土地出让收入的十分之一相比。

  大比重市场化收入的背后必然隐藏着一个违规兜底回报承诺，项目参与者都知道市场化收入仅仅是皇帝的新装，只是因为不想在自己的手中流走一个大型基建项目，而共同博傻地去赌一下N年后接盘侠的未来而已。

  片区开发在当前时期的主题，是如何合法合规、风险可控地创造和使用土地收入，而不是虚构编造市场化收入，用来捆绑以覆盖基建投入。

  我们在项目策划阶段或者意向阶段的客户最常犯的错误：就是，想要投多少钱干多少活，然后能收入多少，绝对没测算。总之就是地方很缺钱，很多事情想干，怎么收回来以后再说。

  在讲到我们在2019年前后搞的烂尾项目专题调研的时候，我们也曾经提到过，发生烂尾最主要的原因是项目盈利性。

  盈利性，就是指，第一这一个项目本身财政能不能赚钱，第二是投资人能不能赚钱；而在政信领域里或者说基础设施建设融资领域里面，主要是地方政府财政能不能赚钱这样的一个问题，在政信领域里面，投资人本身有市场化收益的少之又少，不到1/10。

  其次还有一些合规性的问题，但是归根结底他也是因盈利性不好，所以投资人想追求一些兜底承诺、固定回报的保障才造成了违规发生，结果是心理保障有了，但是违反规定了，下一任不敢干了，造成烂尾了。

  还有一些项目烂尾是因为项目结构性的问题，实质上是由于项目各方的合作结构不合理，造成了一些违规因素或者是盈利与风险分配不合理的因素。

  忽略盈利性，是我们建筑施工类企业在做了很多年BT以后养成的一个惯性的思维习惯。就是我不管你干这个事挣钱不挣钱，反正我垫钱干活，你就在完活后，就给我钱。晚点给也行，过3年、过5年、过8年都行，但是你得给我钱加上固定回报，至于你让那个活干嘛用的，能不能挣钱，跟我没关系，不挨着。

  这也是建筑施工类项目和片区开发类项目或者说的长远一点，城市运营项目，之间的最本质区别，就是，建筑施工类项目，乙方/受托方的责任就是把建筑施工活按时按质按量完成；片区开发类项目的投资人/受托方，还要确保项目本身财政是有收益的。

  项目盈利性是片区开发项目的核心逻辑，是片区开发区别于其他建筑施工类项目的本质差异。这个盈利性经常容易被误解为项目本身是有收益的，而实际上片区开发的盈利性，是指在片区开发计划中，地方政府财政的收益性，主要不是指投资人的收益性。投资人的收益性，是按照先前招标时的约定，通过地方政府的支付获得的，在项目中是第二位的。简单的说，在片区开发项目中，财政是靠预期土地出让收入平衡的，其他人是靠财费平衡的。

  实现地方财政的盈利性，以及附属的其他一些社会经济指标的变化，是保证片区开发项目合规性的核心支柱。它是片区开发项目和一般基建施工类项目之间的最大差异；也是建筑施工类企业成长成为城市运营商的必经之路和最简易的快捷方式。

  所以我们在准备或者策划片区开发项目的时候，第一件事先要搞清楚：投多少钱？收入多少钱？里面是谁赚谁的钱？赚多少？能不能覆盖投资？我们经历了太多这样的策划项目，就是完全都没有搞清楚，不知道谁给钱，到最后的结局必然是依赖一个兜底承诺固定回报，必然是新增隐性债务的违规举债行为。

  【学习资料】近期，七公片区开发率先合并推出了7.5小时的2024年版：《PPP之后时代·新机制下的基建融资城中村改造和片区开发技术》。内容形式为：同步PPT+语音

  一、基建融资的剧变：终结原管理库PPP，新机制退出无收益基建举债融资机制，技术三观彻底逆转。

  二、全融资模式分类和选择：地方债、PPP、城投债，特许经营，融资租赁、TOT，采购工程、购买服务、ABO、F-EPC(系列)，EOD、TOD、城市更新、老旧改造、乡村振兴

  违规举债甄别要点：谷子地，违规举债“创新”模式大全(案例)和辟谣，2023年财政部隐债通报解读

  一、概念全解读比较：土地一级开发、土地储备、棚改、片区开发、城中村改造、城市更新、做地、房票。

  二、城中村改造定义和对应的支持政策，土地整理的工作内容：账怎么算，公平公开的市场化原则，土地整理的资金筹集：钱怎么用。

  三、一级开发环节的合规要点和负面清单，主要错误思路和违规文件案例：做地，土地款返还，房票

  片区开发核心逻辑、概念辨析、项目内容和收入来源、投资主体合作架构和风险分配、绩效考核：产业导入、分层剥离融资法、专项资金、金额确定、征拆路径和成本测算、滚动开发的规模和期限、投融资规划、违规整改。

  融资平台定义本质，转型目标路径指引，业务方向阶段选择和实操指引，转型失败的主因探究。返回搜狐，查看更加多