阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

  1998年,国家取消福利分房制度,宣告了一个时代的结束,房地产业开始迅速步入市场化通道。历经十载,2008年是大变革的一年,也是房地产行业阶段性调整的一年,结束了由“房”带动“产”的“房”产黄金十年,无论从宏观经济还是企业微观层面,都已基本宣告了房地产“黄金十年”的终结。身处快速城市化大背景下的中国房地产业将何去何从?2009年我们又将迎来怎样的一个新开端?未来,我们能否创造一个新的“黄金十年”?

  改革开放的30年正是中国城市化进程快速前进的30年。统计数据表明,截至2008年底,中国城镇人口达到了6.0667亿,城市化水平达到45.68%。根据纳瑟姆曲线原理可知,城市化水平在30%-70%之间的国家,其经济的发展属于势头极为迅猛的高速增长阶段,由此必然造成更多的人口向城市聚集。以北京为例:近十年间,北京城市化率指标直线上升,且上涨的速度逐年加快。到2008年底,北京的城市化率已达到76.6%,这个指标每增长1%,就从另一方面代表着将带来大约25万的新增城市人口。

  以北京为例,回顾多年来的发展进程,显而易见其城市化的过程主要经历了三个阶段:,初期城市化阶段———人口向城市集中、市发展较快。上世纪90年代初期,北京的发展模式是简单的摊大饼式发展,从二环、三环、四环逐步扩张,城市区得到快速的建设与发展。但是后来人们发现,环路的出现,远远不能缓解交通压力,市政建设也面临永远跟不上扩张速度的矛盾。,郊区城市化阶段———原有郊区变市区,城市面积扩大(县变区)。21世纪后,北京的城市化进程步入阶段,大量近郊区域转变为市区,城市迅速扩张,在形成CBD、金融街、方庄、奥北、望京、中关村等一系列大型的城市功能区之后,随着城市人口的持续不断的增加,这些城市功能区也面临很大的挑战,强度过大、辐射能力有限、城市交通拥堵不堪成为较主要的问题。第三,逆城市化阶段。城市发展演变过程中,由于城市地带生存空间日益狭小、交通条件日益拥挤以及地价日益上涨等原因,城区居民迁出城市,不断向城市边缘及郊区、乡村地带迁移。近年来,北京的发展逐步跨入逆城市化阶段。根据北京市的城市发展规划,建立多的发展模式,有效缓解交通、人口、城市功能区压力将成为必然。

  从1998年到2007年这十年房地产业的迅猛发展,正是北京城市化前两个发展阶段(初期城市化与郊区城市化阶段)的产物。自1998年国家取消福利分房制度之后,旧体制被打破,全国房地产业呈现加速发展的状态。北京更是此次行业大发展中较为典型的一例。从1998年至2007年,北京房地产投资额直线.7亿元,总销售额达到10683.94亿元,总销售面积达到16490.1万平米。种种数据表明,10年来北京的房地产业取得了别的行业不可比拟的辉煌成绩。不仅给开发商带来了巨额利润,也为国家带来了巨额的税收,同时更为改善居民住房环境与居住水平作出了实质性的贡献。可见,这10年是由“房”带动“产”的黄金十年。2008年以来,在政策的叠加效应及世界金融危机的双重作用下,房地产市场交易量大幅萎缩,房价也有所回落,“房”产黄金十年的时代正式终结,房地产行业进入阶段性调整期。这次行业的阶段性调整是一次重新洗牌的过程,资质差、实力弱、专业度低的公司将被市场自然淘汰,总实力强的地产公司如能正确把握未来的发展的新趋势,积极应对变革,将会迎来一个发展契机。

  从2004年的“8·31”土地大限,到2005年七部委联合下发的意见,直至2006年的“国六条”,2007年对低收入家庭及加强对商业性房地产信贷的管理,包括这四年间的10次加息,房地产行业的调整、变化与转型巨大。身处逆城市化阶段的发展大背景中,未来10年将会怎样?

  城市区的土地总有开发殆尽的,要谋求更大的发展,必然顺应逆城市化进程,开发由城市核心区向新城镇的广大天地迅速转换。在财政部2008年10月22日《继续加大保障民生投入力度,切实解决低收入群众基本生活》政策的引导下,由“产”带动“地”的时代已经不能成为市场的完全主流。以北京为例,其整体城市规划表明,未来北京将形成边缘十大居住组团,新城镇土地引导房地产市场郊区化发展的趋势十分明显。同时,北京市还加大了市域、城际公路网建设及铁路建设,加快国道、市道和农村公路网建设,形成以12条国道及国道主干线条市道组成的次要放射线条环线组成的公路网主骨架和较完善的县乡道路网。实现由全市10个郊区县城进入市区行车时耗在1公里左右,各相邻郊区县之间的行车时耗不超过1公里,各郊区县乡镇到县城行车时耗不超过1公里,外埠机动车由市界进入市区行车时耗不超过2公里,过境不超过3公里。随着北京城市交通的逐步完善,新城建设的推开,北京郊区及远郊土地将逐步进入北京土地供应市场,从而促使近郊与远郊土地成交量加大。另外,北京市政府加大保障性住房用地的供应,也导致成交土地郊区化。可见,以“地”带动“产”的新时代已经到来。

  随着中国城市化进程的不断推进,以小城镇为代表,以组团方式发展的模式将成为逆城市化过程的主要特征。新的发展模式必然带来新的产业布局与生产力布局。一个新兴的小城镇能否吸引来足够数量级的城市人口,将主要根据土地一级开发过程中的合理规划与准确定位,其中又以产业体系的规划与定位较为关键。是否能引入或挖掘出具有特色的产业,决定着未来区域的发展活力与人口吸引力,更成为小城镇可持续发展的原动力。“房地产”可以是一个词,也可以是三个词———“房子”、“土地”、“产业”。如果说1998年-2008年是房子的黄金十年,下一个十年也许一定不是“房子”。也许我们更应该关注“产业”或“土地”,土地的发展往往会诞生无数个“新城”,因此“先业后城”还是“先城后业”是一个交替过程,但二者之间在某些目标的下区别还是有的。

  未来土地与产业双重催生的小城镇,规划、建设、发展,都应注重与城市“对接”,在强化特有的自然优势、历史优势的同时创造新的产业优势,注重吸引城市的人流、物流和产业流,提高小城镇的吸引消费的能力,为二、三产业的蓬勃发展奠定坚实而深厚的基础。能预见,特色产业先期导入,再加上各项城市基础设施与配套建设的迅速跟进,土地逐步由生变熟,小城镇的吸附力逐步加强,加之规模化的住宅开发,必然带来城市人口的涌入,由此完成初步的产业与生产力的重新布局,新的小城镇慢慢地发展成熟起来,并不断向周边发展辐射,直至区域组团的快速成熟,以更强的引力吸引更加多的城市区人口向新兴组团疏散,逆城市化进程得到快速推进,城市整体规模一直在升级,经济实力与综合竞争力随之拔升,逐步形成良性循环。

  可以预见,逆城市化阶段下,由“地”带动的小城镇发展模式必然成为房地产业发展的主导方向。而“地”产黄金十年的根本,就在于对小城镇土地的规划运营以及由此带动的住宅产业化上。小城镇的健康发展与逐步升级,将成为未来房地产业稳步持续发展的平台,我们将告别纯粹为完成“地价”成本回收的1.0时代,步入由未来综合预期准确制导的土地市场2.0版。

  根据思源置地的土地运营系统分析,土地市场2.0版最重要的包含两个方面,一是我们一定要告别静态,用动态的方法对土地一系列决策工作进行可行性研究,这涉及到土地存量、行业趋势、现行房价和持续房价对土地成本的影响,也包括区域土地的动态变化的影响,而后是土地自身的价值问题,绝非野蛮取地之后为之不停的埋单。同时,对于政府而言,需要的也不单单是土地整理、规划,土地推广将成为更重要的一项工作,而推广的将是如何满足拿地企业的核心需求和市场化运作。二是必须依据多方面的发展来完成综合属性的升级,而产业也许并非是全部策略,如果周期过长,产业的带动在土地生命周期中显现的时间难以完全吻合。在这种情况下,思源置地的“土地期货平台”可以令更多的参与主体针对行业经济的发展作出正确预测,实行价格与价值平衡博弈,也就是说土地将告别其只是作为生产原料的宿命,他将被赋予更多的含义,实现平台间的流转和升值,满足公司实现资金、资源、土地之间更好的调配与对位。

  地久远,心无限……一段不平凡的历程,一个迈向新的起点的里程碑。所有的努力和梦想,都记载在这十年间；站在十年的肩膀上,迎接更辉煌的下一个十年,激荡在胸中的是过往的荣耀和开拓未来的使命。思“源”于此,脑海浮现出此标识的基本形状,一枚象征恒久的徽章,必将传递并铭刻在每一个参与者的心中,象征着光荣与使命,光芒辉映着下一个十年的演绎。(作者系思源置地总经理,联系邮箱)

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